IMPOSTE INDIRETTE PER CESSIONE DI DIRITTI EDIFICATORI

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28 Ott
2019

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IMPOSTE INDIRETTE PER CESSIONE DI DIRITTI EDIFICATORI

Il diritto di costruire nasce da un fondo (sulla base delle regole previste dallo strumento urbanistico) e compete al proprietario del fondo. Il Prg può però permettere di utilizzare la volumetria edificabile su un fondo diverso da quello che ha dato origine all’attribuzione del diritto edificatorio.

La natura giuridica dei diritti edificatori è da tempo al centro di un dibattito relativo soprattutto alla possibilità di qualificazione come diritto reale immobiliare o, invece, come rapporto obbligatorio privo di natura reale. Da questa qualificazione dipende anche il trattamento fiscale della cessione.

In origine i diritti edificatori sono riferiti a un dato fondo ma possono essere distaccati dal fondo di provenienza (da cui “decollano”) senza dover essere subito collocati su altro fondo (su cui “atterrano”). E mentre sono in “volo” possono essere ceduti a terzi.

L’articolo 5, del Dl 70/2011 ha introdotto nel Codice civile una norma (l’articolo 2643 n. 2-bis) che permette la trascrizione della cessione del diritto edificatorio nei registri immobiliari (tanto quanto si trascrive la cessione di un bene immobile). Questo ha fatto propendere per la natura reale del diritto edificatorio.

Con l’ordinanza della Cassazione n. 26016 del 15 ottobre 2019 (di rimessione alle Sezione Unite), è stata attribuita ai diritti edificatori la natura obbligatoria e non reale e da ciò consegue che all’atto traslativo degli stessi, posto in essere da un cedente che non sia un soggetto Iva, si deve applicare l’imposta di registro non con l’aliquota propria degli atti traslativi di beni immobili (il 9%) ma con l’aliquota propria degli atti con i quali si pattuisce la cessione dei crediti (0,5%) o, tutt’al più, dei beni diversi dagli immobili (il 3%).